La situation de départ
Un domaine viticole en Provence intérieure, 25 ha, mas principal 500 m² restauré, chapelle privée, orangerie 200 m², 8 chambres. Activité viticole existante (production AOC modeste, environ 15 000 bouteilles/an). Activité événementielle développée sur 6 ans : 20-25 mariages/an, CA événementiel 850 k€/an, CA viticole 120 k€/an. Propriétaires 65-70 ans, cession pour retraite.
L'estimation immobilière initiale
Un premier passage en agence immobilière classique valorise le domaine sur base foncier + bâti + terres : environ 1,9 M€. Cette estimation ignore l'activité événementielle et la marque construite.
Ce que le dossier vendeur a apporté
Nous avons construit un dossier de 45 pages structuré comme un dossier de vente d'entreprise, avec 4 volets.
Volet 1 — L'actif immobilier (foncier + bâti)
Documenté classiquement mais complété par : conformité ERP en cours de validité, permis événementiels stabilisés, servitudes analysées, potentiel d'extension (chapiteau permanent, 4 chambres supplémentaires).
Volet 2 — L'activité événementielle (fonds de commerce)
Bilans 5 ans, saisonnalité, panier moyen, taux d'occupation, mix mariage / corporate / événements privés, contrats prestataires exclusifs actifs (traiteur, DJ, fleuriste), fichier client existant, avis en ligne.
Volet 3 — L'activité viticole
Documenté séparément — AOC, superficie plantée, âge des vignes, historique récoltes, ventes cave/export, potentiel packaging premium.
Volet 4 — Le potentiel de développement
Analyse concurrentielle sur 8 domaines comparables, projection CA + 30 % sur 3 ans avec des leviers précis (packaging premium vin, événements corporate, extension hébergement).
La commercialisation
- Zéro annonce publique. 100 % off-market.
- Ciblage direct : 40 acquéreurs potentiels identifiés dans notre réseau international (family offices, groupes hôteliers, entrepreneurs en cession, investisseurs patrimoniaux).
- 13 dossiers envoyés sous NDA. 7 marques d'intérêt sérieuses. 4 visites structurées.
- 2 offres reçues, une à 2,4 M€, une à 2,8 M€.
Résultat
- Prix de vente signé : 2,8 M€, dont 2,1 M€ sur les murs et 700 k€ sur le fonds de commerce événementiel.
- Différentiel vs estimation initiale : +900 k€ (+47 %).
- Délai de vente : 7 mois entre mise en marché off-market et signature.
- Acquéreur : investisseur européen structurant l'acquisition en holding, avec équipe d'exploitation reprise et vendeur en accompagnement 6 mois.
Pourquoi ce cas est représentatif
Un domaine avec activité événementielle mature est très rarement vendu à sa juste valeur par les canaux immobiliers classiques. Structurer une vente comme une cession d'entreprise, avec dossier complet et acquéreurs ciblés, ajoute typiquement 20 à 50 % de valorisation sur ce type d'actif.
Vous envisagez de vendre ?
Un dossier vendeur événementiel se paie plusieurs fois dans le prix final.
Discuter d'une venteStarting situation
Wine estate in inland Provence, 25 ha, restored 500 sqm main mas, private chapel, 200 sqm orangery, 8 rooms. Existing wine activity (modest AOC production, approx. 15,000 bottles/year). Event activity developed over 6 years: 20-25 weddings/year, event revenue €850k/year, wine revenue €120k/year. Owners 65-70 y.o., selling for retirement.
Initial real-estate estimate
A first pass through a classic estate agent values the property on land + buildings + acreage: approx. €1.9M. This estimate ignores event operations and brand equity.
What the seller dossier brought
We built a 45-page dossier structured like a business sale dossier, with 4 sections.
Section 1 — Real estate asset (land + buildings)
Documented classically but supplemented by: valid ERP compliance, stabilised event permits, easements analysed, extension potential (permanent marquee, 4 additional rooms).
Section 2 — Event operations (going concern)
5-year financials, seasonality, average ticket, occupancy rate, wedding / corporate / private event mix, active exclusive supplier contracts (caterer, DJ, florist), existing client file, online reviews.
Section 3 — Wine operations
Documented separately — AOC, planted area, vine age, harvest history, cellar/export sales, premium packaging potential.
Section 4 — Development potential
Competitive analysis on 8 comparable estates, +30% revenue projection over 3 years with precise levers (premium wine packaging, corporate events, accommodation extension).
Commercialisation
- Zero public listing. 100% off-market.
- Direct targeting: 40 potential buyers identified in our international network (family offices, hotel groups, exiting entrepreneurs, heritage investors).
- 13 dossiers sent under NDA. 7 serious expressions of interest. 4 structured visits.
- 2 offers received, one at €2.4M, one at €2.8M.
Result
- Signed sale price: €2.8M, of which €2.1M on the walls and €700k on the event going concern.
- Delta vs initial estimate: +€900k (+47%).
- Sale timeline: 7 months between off-market listing and signature.
- Buyer: European investor structuring acquisition through holding, with operating team retained and seller in 6-month handover.
Why this case is representative
A property with mature event operations is very rarely sold at fair value through classic real-estate channels. Structuring a sale as a business transfer, with full dossier and targeted buyers, typically adds 20-50% valuation on this type of asset.
Considering a sale?
An event seller dossier pays for itself several times over in the final price.
Discuss a sale